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網址：www.iconhouse.cn餐飲選址的熱理論和冷知識 不懂就怪不得你吃虧了
發布時間：2016-08-25
星巴克為什么要開在商業中心或者寫字樓？王品為什么一定要選在商務中心？
火鍋店為什么大多都在一樓？快時尚餐飲為何都愛扎堆商超？
餐飲選址是一門功夫，不懂就怪不得你吃虧了！
做餐飲最痛苦的莫過于看著別人的店生意紅火，自己卻在內傷。
關于選址，木屋燒烤的隋政軍曾經說過，他的團隊每開一家門店都要去實地考察測量。要對整個商圈人數做統計，要測量自己門店和競爭對手的客流，還要算出未來5年的總銷售額才決定要不要在這個地方開店。
但是這樣精準的測算需要耗費大量的人力物力，一般的餐飲店無法做到，但是下面的選址“套路”大家卻可以借鑒。
做什么生意，就選什么地址
很多人好奇，為什么星巴克總是堅持將店址選在寫字樓或高檔商場。其實，星巴克這樣的選址是非常符合其自身定位的，它的定位是精品咖啡，所以選址一定要能夠體現其形象。
當初星巴克初進中國時，將店址選在了北京和上海，就是因為這兩個城市可以傳達它精品咖啡的品牌。
所以說，好的選址，并不是說地段有多貴，而是是否和店鋪的定位相符合。也就是說，做什么生意，就選什么地址。
店鋪成功與否，關鍵在客流量
星巴克在選址時，首要考慮的是一些能夠匯聚客流量的地方，比如商場、辦公樓高檔住宅區等。對于目標選址，星巴克會對其客流量進行分析，從路人的男女比例、性別、年齡、穿著來預測潛在客戶的數量，并了解客流、客源定位，客層分析，消費取向等。
此外，星巴克在分析選址時，還會考察一下鄰居，因為好的鄰居可以幫忙聚集客流量，互相造勢。
所以說，店鋪成功與否，關鍵在客流量。選址時，一定要好好對客流量進行分析。
商圈要成熟和穩定
所謂成熟的商圈，是指目標消費群體聚集的地方；而穩定的商圈，則是指能夠維持穩定的消費水平的地方。一直以來，成熟和穩定的商圈，都是商家的必爭之地。
星巴克的選址標準，有一條就是要求商圈成熟和穩定。比如，由于上海的陸家嘴中心區金融機構密度高、商務樓宇林立、人口密集，竟聚集了20多家星巴克。此外，星巴克的選址非常靠近目標商圈，因為一般人不會為了一杯咖啡跑到很遠的地方。
餐飲業態不同，選址標準也不盡相同
商務餐飲 最看重地段
王品、鼎泰豐等商務餐飲，選址標準是最高的。商務餐飲一般有三條選址原則：第一，必須地處商務氛圍非常濃厚的區域，周邊寫字樓、酒店多；第二，面積要求大，至少在2000平米以上；第三，裝修檔次比較豪華。
因此，商務正餐一般選擇在高檔的酒店、寫字樓等商務區或者少數高檔社區，一般消費為商務宴請或者宴客，每客單消費較高在200元以上甚至上千元，以高收入人群和商務消費人群為主要消費對象。
一般說來，商務餐飲進入購物中心的物業要求很高，購物中心必須為這家餐飲安排單獨的通道、電梯，單獨的交通組織。否則要穿過商場才能到達餐廳，會影響商務宴請所需要的高檔形象。
連鎖快餐 不肯進社區
漢堡王、賽百味、吉野家等連鎖快餐品牌是不肯進入社區的。這些品牌快餐選址一般為商務區、繁華商業街區、車站碼頭和一些購物中心，最好是臨近大型賣場（百貨/ 超市/家電/家居等）的出入口位置和十字街口。另外一般有一個特別的要求，店門口附近要求能停放一部貨柜車以方便配送。
正餐商家 對于偏遠社區心存顧慮
與商務餐飲相比，大眾餐飲的選址比較多元，要求也不是那么苛刻。商業區、商務區、比較集中的住宅區都可以。它們往往成為大型購物中心餐飲業態的主力構成，也常常進駐一些成熟的大型社區。
一般來說，大型社區與大眾餐飲是比較和諧的搭配，但距離市區較遠的社區，所有的正餐商家都會面臨同樣的問題：餐飲要計算營業時間的，午餐基本沒生意，只能靠晚上。
異國風情餐飲 選址傾向“國際化”
如蕉葉、巴西烤肉、日韓料理等異國風情餐廳在很多方面與中餐的物業要求比較相近，一部分的國外餐廳就是中國人開的，而且在出品和口味上作了改良，不僅僅針對特定的外國客人，有很多的時尚和白領階層也開始進入異國餐廳。
這類餐廳的選址上會選取外國人比較集中的商務區、工業園區或者口岸區以及其他一些外國人聚集的區域或者主題街區。
咖啡、茶樓 愛“扎堆”
咖啡、茶樓、酒吧有喜歡“集中經營”的傾向，也就是所謂的咖啡/茶樓/酒吧一條街，或者是附近的地方。因為這里有群體的優勢和氛圍，顧客云集，吞吐量很大。
但此類地方往往競爭太強，只要富有個性和品牌特點的商家才有生存空間。此外，咖啡茶樓等還通常在旅游區、商務區、高檔住宅區附近的選址。
企業自身的發展計劃
餐飲企業會根據個體的資金周期、人員周期規劃其選址布局，這里面有很多屬于“商業機密”。
肯德基和麥當勞（專題閱讀）兩家最知名的快餐連鎖企業，目前的發展策略就很不一樣：肯德基在2010、2012年飛速擴張，開店數量比麥當勞多了一倍不止，急劇的擴張帶來的一種后果是，許多新店的利潤率下降，甚至到了商家不能承受的地步。
因此，2014年以后，肯德基擴張速度減緩，保證開新店的成功率。相反，麥當勞在很多地方單店的收益高于肯德基，但發展步驟則遠遠落后，因此目前正在致力于快速擴張。
城市功能區不同，選址標準也不同
餐飲商家一般出現的地方，可以分成三大類：商業街、食街或者特色街區、大型賣場或者購物中心、一般住宅或者寫字樓底商。
商業街不適合正餐廳
商業街或者特色街區的特點是人群流動量大，但駐留時間短。因此，最合適的餐飲類型也是快捷、方便、大眾化的。以宴請聚會為主題的正餐廳不適合生存，這也是為什么王府井、西單商業街上都沒有大規模的中餐廳。
一般來說，這里的餐飲最為復雜和零亂，一般為中低檔，以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主，消費對象以普通大眾和外來人員為主。
購物中心要有好的餐飲品類組合
購物中心，餐飲的比例一般在16%－18%，而且要求商家有一定的品牌知名度，能夠帶動商場的人氣和消費。其中，一定要引入一家當地最有影響力、規模最大、發展得最好的中餐。
餐飲是需要扎堆的，不同品類、不同檔次、不同風味的餐飲聚合在一起，越是豐富多樣，越是容易紅火。但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同類之間的惡性競爭。
各家餐飲盡量在口味上不要重復，比如在一家購物中心里面，兩家川菜或韓國燒烤，就一定會造成對有效客流的爭奪。
底商餐飲需要細致的客群分析
相對前面兩者來講，寫字樓和裙樓底商的餐飲難度最大，特別是新建小區的底商，一是商家沒有太多的想象空間，顧客群體基本是可以確定的，就是本物業小區的住戶和租戶；二是商家菜系和價格定位難，再加上各種物業條件的制約，交通和停車不便利的更不敢輕易在社區開店。
對于社區內餐飲來說，考慮的問題更多：餐飲是供應社區內部，還是面向外部？社區本身的人群結構和消費能力怎樣？
選址目標區域公共設施要健全
餐飲業態對于物業條件的要求是最苛刻的，硬件達不到要求，一家餐飲企業就無法正常經營。因此，在選址的時候，餐飲商家要考慮以下的問題：
1、給排水：一般按餐廳面積配備合理的進水管徑大小并保證供水水壓；
2、電源：一般中等以上餐廳要求必須配有380V三相動力電源，主要是招牌和照明、廚房設備和空調等用電；一般要求約在每平方200瓦左右；
3、管道煤氣：一般大型餐廳都要求接通商業管道煤氣；
4、排煙煙道：一般餐飲要求設立專用的煙道，深圳環保局對餐飲企業排煙的硬性規定；
5、排污設施：一般要求有專用的隔油池和化糞池；
6、隔熱和隔音設施：一般與住宅或者寫字樓相鄰的樓層不得經營餐飲和娛樂設施，主要是要考慮噪音和熱量污染，通常在餐飲娛樂項目相鄰的樓層要求設置架空層，實在無法設置的，要在樓頂和煙道內作隔音隔熱防護；
7、停車場和御貨場和專用電梯：為了保證顧客用餐方便必須配備專用的停車場和上樓電梯，此外針對大型餐飲商家還得配備專用的貨物通道、御貨場和貨梯；
8、層高：餐飲一般要求層高4.5米以上或者凈空3米以上。
選址就像相親一樣，選錯了，再變更的成本非常大。所以一定要慎重、慎重、再慎重！
